FAQ m.b.t. huren

Hoofdthemas

Wie kan een huurovereenkomst sluiten?

Elke meerderjarige persoon (dwz. elke persoon ouder dan 18 jaar) en elke ontvoogde minderjarige kunnen een geldige huurovereenkomst sluiten.
Welke zijn de essentiële vermeldingen van de huurovereenkomst?
De huurovereenkomst bestaat vanaf het ogenblik dat de verhuurder en huurder een akkoord hebben bereikt over enerzijds de huurprijs en anderzijds het onroerend goed of het gedeelte ervan dat verhuurd wordt.

In welke staat moet het goed verhuurd worden?

Het Burgerlijk Wetboek voorziet dat de verhuurder het verhuurde goed, in alle opzichten, in goede staat van onderhoud moet leveren en het tijdens de duur van de overeenkomst in zodanige staat moet onderhouden dat het goed kan dienen tot het gebruik waartoe het bestemd is.
Gedurende de hele duur van de overeenkomst moet hij de nodige herstellingen uitvoeren, behalve de herstellingen die beschouwd worden als een onderdeel van het normale onderhoud, wat ten laste van de huurder valt. De verhuurder moet er voor zorgen dat zijn goed beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (KB van 8 juli 1997).

Wat is een renovatiecontract?

Partijen kunnen overeenkomen dat de huurder er zich toe verbindt in het gehuurde goed en op zijn kosten bepaalde werken uit te voeren. In dergelijk geval kan van levering met inachtneming van elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid worden afgeweken, omdat de huurder de werken om het goed veilig, gezond en bewoonbaar te maken, op zich neemt.
Als tegenprestatie kan de verhuurder zich dan verbinden af te zien van het recht om aan de huurovereenkomst een einde te maken gedurende een bepaalde periode die langer is dan 9 jaar, of van het recht om de huurprijs te herzien of er zich toe verbinden de huurprijs te verlagen.

Wie is 'huurder' wanneer de huurovereenkomst betrekking heeft op de woning van een gehuwd paar of wettelijk samenwonenden?

De huurovereenkomst betreffende de woning die bestemd is tot hoofdverblijfplaats van een gehuwd paar wordt altijd verondersteld door beide echtgenoten te zijn gesloten, zelfs indien het contract gesloten werd door één van de echtgenoten, en zelfs wanneer het gesloten werd vóór het huwelijk. De huurovereenkomst is altijd het eigendom van beide echtgenoten.

Alle opzeggingen, betekeningen en exploten met betrekking tot de huurovereenkomst zal de verhuurder in twee exemplaren afzonderlijk aan elk van de echtgenoten moeten opsturen. In de praktijk zal een brief aan elk van de partners afzonderlijk geadresseerd worden.

Alle opzeggingen, betekeningen en exploten moeten door de twee huurders afzonderlijk aan de verhuurder geadresseerd worden.
Indien deze formaliteiten niet worden nageleefd kan de verhuurder de nietigheid van de aktes die hem werden opgestuurd niet inroepen omwille van het feit dat deze regel de bescherming van de belangen van de echtgenoot-echtgenote beoogt.

Elk van de echtgenoten zal nochtans de nietigheid van de akten, die slechts aan één van hen geadresseerd werden door de verhuurder of die slechts door één van de echtgenoten aan de verhuurder werden geadresseerd, kunnen inroepen, op voorwaarde echter dat zij kunnen bewijzen dat de verhuurder kennis had van hun huwelijk.

In de praktijk dienen de echtgenoten die deze regel willen inroepen uitdrukkelijk te vermelden dat zij gehuwd zijn of de verhuurder per aangetekende brief over hun huwelijk inlichten indien het huwelijk na het sluiten van de huurovereenkomst plaatsvindt.
Deze regels gelden eveneens voor de wettelijk samenwonenden (Wet van 23 november 1998, in werking op 1 januari 2000).

Maakt het overlijden van huurder of verhuurder een einde aan de verbintenis?

Het overlijden van de huurder of verhuurder stelt geen einde aan de huurovereenkomst. De overeenkomst loopt gewoon door en de erfgenamen van de overledene nemen gewoon alle rechten en verplichtingen over.

Deze erfgenamen doen de overeenkomst dan slechts beëindigen door de naleving van de gewone opzeggingsmodaliteiten, net zoals de huurder of de verhuurder dit had kunnen doen. Een clausule in de huurovereenkomst die vermeldt dat de huurovereenkomst automatisch wordt ontbonden in geval van overlijden, is  nietig. Zij kan niet worden ingeroepen. Enkel de rechter kan de ontbinding uitspreken.

Mag ik het gehuurde goed overdragen aan een andere persoon?

De huurder die het goed als hoofdverblijfplaats huurt, kan het goed niet aan een andere persoon overdragen, tenzij de verhuurder deze overdracht vooraf en schriftelijk toelaat.

Mag ik het gehuurde goed onderverhuren aan een persoon?

De huurder die het goed dat hij huurt niet bewoont, mag dit goed niet onderverhuren aan een onderhuurder die het tot zijn hoofdverblijfplaats zou bestemmen. Gedeeltelijke onderverhuring is wel mogelijk, mits het overige gedeelte als hoofdverblijfplaats van de huurder bestemd blijft, en de verhuurder instemming verleent.

De Wet van 13 april 1997 maakt het mogelijk dat een gemeente, een OCMW, een VZW of een vennootschap met sociaal oogmerk een goed dat zij huren op hun beurt volledig kunnen onderverhuren aan personen die minder begoed zijn of zich in een behartenswaardige sociale positie bevinden.

Wat indien het gehuurde goed van eigenaar verandert?

Huurcontract met vaste dagtekening vóór de overdracht: indien de huurovereenkomst een vaste datum heeft, (bijvoorbeeld wanneer die geregistreerd werd) zal de nieuwe eigenaar van de woning de rechten van de vroegere eigenaar-verhuurder verkrijgen op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte van verkoop. Het beding van uitzetting in geval van vervreemding geldt niet.
Huurcontract zonder vaste dagtekening vóór de overdracht: Indien de huurder het goed minder dan zes maanden betrekt, is hij niet beschermd. De koper kan de overeenkomst beëindigen zonder motief of vergoeding.
Indien de huurder het goed sinds minstens 6 maanden betrekt, treedt de koper in de rechten van de hoofdverhuurder. De koper kan de overeenkomst beëindigen mits een opzeg van 3 maanden, mits hij het goed persoonlijk zal betrekken of er belangrijke werken zal aan uitvoeren of mits een vergoeding. Hij moet het einde van driejarige periode niet afwachten. De koper moet een opzeggingstermijn van drie maanden respecteren die ingaat vanaf de overschrijving van de authentieke akte van overdracht.