Huurovereenkomst

Hoofdthemas

Indien je een woning gevonden hebt die je bevalt en je komt tot een akkoord met de eigenaar dan wordt een huurovereenkomst opgemaakt. Je kan huren met een schriftelijke of mondelinge huurovereenkomst, alhoewel deze laatste mogelijkheid af te raden is.

In een schriftelijke overeenkomst worden de verplichtingen van beide partijen duidelijk omschreven. In beginsel geldt ook bij een mondelinge huurovereenkomst dat wat tussen de partijen werd afgesproken, stipt moet worden nageleefd. In deze gevallen wordt de huur volledig geregeld door de bepalingen van de wetgeving, plaatselijke gebruiken en interpretaties van de rechtspraak.

Mondelinge huurovereenkomsten zijn altijd voor onbepaalde duur (voor woninghuurcontracten geldt de duur van 9 jaar). De huurprijs blijft onveranderd (dus geen indexaanpassingen) bij overeenkomsten afgesloten of vernieuwd na 31 mei 1997. Om bewijsproblemen te vermijden, hou je het best alle betalingsbewijzen van de huur (rekeninguittreksels) bij. Ook andere documenten waarin de huur ter sprake komt (bijvoorbeeld een brief van de huisbaas over de indexering van de huurprijs) kan je beter bewaren.

Indien het gehuurde goed van eigenaar verandert (verkoop, erfenis…) wordt de huurder die een mondelinge huurovereenkomst heeft, minder goed beschermd. Als het pand zou verkocht worden, kan de nieuwe verhuurder met drie maanden vooropzeg een einde maken aan de huurovereenkomst. Indien de huurder er nog geen zes maanden woont, is de vooropzeg slechts één maand. We adviseren daarom om altijd een schriftelijke huurovereenkomst op te maken en de  huurovereenkomst te laten registreren.


Soorten

  • Korte duur: maximum 3 jaar, verplicht schriftelijk;
  • Lange duur: 9 jaar, schriftelijk of mondeling;
  • Huurovereenkomst voor het leven: verplicht schriftelijk;
  • Renovatiehuurovereenkomst: verplicht schriftelijk, en dient zo duidelijk mogelijk te bepalen welke werken de huurder zal uitvoeren binnen welke termijn én wat de verhuurder als tegenprestatie moet leveren.


Opzeggen huurovereenkomst

De opzegmogelijkheden voor de huurder en de verhuurder worden hoofdzakelijk bepaald door de duur en de inhoud van de overeenkomst. Een overzicht van de wettelijke regeling.

  • Overeenkomst van korte duur (max. 3 jaar) : niet opzegbaar
  • Overeenkomst van lange duur (9 jaar)
  • Opzeg door de verhuurder (opzegtermijn van 6 maanden)
    Opzeggen kan :
    • op elk ogenblik als de verhuurder of een nauw familielid van die  verhuurder de woning wil bewonen
    • vóór het verstrijken van elke driejarige periode ingeval van belangrijke werken
    • vóór het verstrijken van elke driejarige periode tegen een schadevergoeding ingeval er geen motief is
  • Opzeg door de huurder (opzegtermijn van 3 maanden)
  • Opzeggen kan op elk ogenblik en zonder reden.

Let op ! Tijdens de eerste 3 jaar is opzeggen alleen mogelijk tegen een schadevergoeding ! (namelijk 3 maanden huur bij opzegging tijden het eerste jaar, 2 maanden huur tijdens het tweede jaar en 1 maand huur tijden het derde jaar).

Opzeg met wederzijds akkoord is altijd mogelijk (dus op elk moment en zowel bij een overeenkomst van korte als bij een overeenkomst van lange duur) ! Zo’n wederzijds akkoord moet wel schriftelijk vastgelegd worden.


De huurovereenkomst van korte duur eindigt niet automatisch na het verstrijken van de bepaalde duur, maar kan pas beëindigd worden indien één van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de bepaalde duur de overeenkomst opzegt.

Indien dit niet gebeurt wordt de overeenkomst verlengd en omgezet in een huurovereenkomst van negen jaar te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke overeenkomst van korte duur in werking is getreden.

Ook de huurovereenkomst van lange duur eindigt pas na het verstrijken van de negenjarige periode indien de overeenkomst ten minste zes maanden vóór de vervaldag door één van beide partijen wordt opgezegd. Zoniet zal de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar worden verlengd.

Bij een opzeg door de verhuurder gegeven om reden van persoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zonder motief, kan de huurder een tegenopzeg geven van 1 maand zonder schadevergoeding te betalen, ook al gebeurt de opzeg tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst.

De opzeggingsbrief moet altijd aangetekend verstuurd worden. De opzegperiode gaat in de eerste van de maand die volgt op de maand waarin de huurder of de verhuurder de overeenkomst opgezegd heeft. Indien de huurovereenkomst wordt aangegaan met een gehuwd paar of wettelijk samenwonenden, zullen deze elk afzonderlijk als huurder worden beschouwd. In het geval de huurovereenkomst door de verhuurder wordt opgezegd, dient dit steeds afzonderlijk aan elk van de echtgenoten of samenwonenden te gebeuren. In het geval de huurovereenkomst wordt opgezegd door beide echtgenoten of samenwonenden, dient dit tevens door de twee huurders afzonderlijk te gebeuren.