Woonkwaliteit: klacht

Hoofdthemas

Wie meent dat zijn/haar huurwoning ernstige tekortkomingen vertoont, moet in eerste instantie per aangetekende brief de verhuurder aanspreken. Daarin verzoekt men de verhuurder de nodige werken uit te voeren. Als de verhuurder weigert of niet reageert, kan men deskundig advies vragen bij Wonen.

Maak een afspraak: dossierbespreking


Iedereen heeft recht op menswaardig wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd.

De Vlaamse Overheid legt hiertoe aan huurwoningen een aantal veiligheids-, gezondheids-, en woonkwaliteitsnormen op. Hierdoor krijgen de Vlaamse steden en gemeenten een aantal instrumenten aangereikt die moeten toelaten op hun grondgebied zowel preventief, stimulerend als sanctionerend op te treden, en zo de woonkwaliteit te ondersteunen en te bewaken.

Bij een woonkwaliteitsonderzoek zal de onderzoeker op basis van de opgelegde normen de toestand van de woning nagaan. Hierbij wordt de woning gecontroleerd op ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid. Op basis van een technische fiche zal de toestand van de woning getoetst worden aan een aantal elementaire vereisten die betrekking hebben op de stabiliteit en bouwfysica, de aanwezigheid en de veiligheid van elektrische installaties, gasinstallaties, de toegankelijkheid, de brandveiligheid, de verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden, de sanitaire voorzieningen en de verwarmingsmogelijkheden.  Daarnaast zal hij ook de bezettingsnorm controleren. Hierbij zal berekend worden hoeveel personen er maximaal in de woning kunnen leven.

Wie meent dat zijn/haar huurwoning ernstige tekortkomingen vertoont, moet in eerste instantie per aangetekende brief de verhuurder aanspreken. Daarin verzoekt men de verhuurder de nodige werken uit te voeren. Als de verhuurder weigert of niet reageert, kan men deskundig advies vragen bij Wonen. Naargelang het gegeven advies, kan men een onderzoek woonkwaliteit aanvragen.

Maak een afspraak: informatievraag

Maak een afspraak: dossierbespreking

Na de aanvraag komt een ambtenaar van de dienst Wonen langs voor een onderzoek. De kwaliteit van de woning wordt beoordeeld met strafpunten, volgens een criterialijst opgesteld door het Vlaamse gewest.

Daarna ontvangen de bewoner en de eigenaar van de huurwoning een brief, waarin de uitslag van het onderzoek vermeld wordt. Vervolgens krijgt men de kans om uw opmerkingen kenbaar te maken. De Stad luistert naar de argumenten van beide partijen.  Tenslotte neemt de Burgemeester een beslissing. De woning kan ongeschikt-, onbewoonbaar of overbewoond verklaard worden.

Een ongeschikte woning is een woning die niet beantwoordt aan de vereisten van stabiliteit, bouwfysica, veiligheid of minimaal comfort.   Met de ongeschiktheidsverklaring wordt geen einde aan de bewoning gemaakt. De woning komt wel op de heffingsinventaris. Aan de eigenaar worden renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken opgelegd.  Indien de eigenaar geen werken uitvoert kan de huurder best contact opnemen met de Huurdersbond.  Die kan een brief sturen naar eigenaar met de vraag om een lagere huurprijs te betalen tot de werken zijn uitgevoerd.

Een woning is onbewoonbaar als ze gebreken vertoont die onmiskenbaar een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden.  Bij een onbewoonbaarverklaring wordt er een einde aan de bewoning gesteld.  Het is de burgemeester die beslist of de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar is.  De beslissing wordt genomen op basis van het deskundig verslag van de dienst Wonen en na het horen van de eigenaar en huurder.

Gevolgen van de beslissing

  • voor de huurder: Bij een onbewoonbaarverklaring moet men de woning verlaten. In sommige gevallen kan men een gewestelijke huursubsidie en installatiepremie krijgen.  Bij een overbewoning verhuist u naar een aangepaste woning. Ook in dit geval kan u onder bepaalde voorwaarden een gewestelijke huursubsidie en installatiepremie krijgen. Indien men als huurder niet onmiddellijk een andere woning vindt kan men tijdelijk terecht in een transitwoning van de Stad Oostende.  Daar kan men maximum 3 maanden verblijven in afwachting van een verhuis naar een andere woning.
  • voor de verhuurder: De verhuurder krijgt werken opgelegd om de woning terug conform te maken aan de kwaliteitsnormen. Daarenboven worden er heffingen opgelegd vanuit de Stad zolang de toestand niet geregulariseerd is.

Wie meent dat zijn/haar huurwoning ernstige tekortkomingen vertoont, moet in eerste instantie per aangetekende brief de verhuurder aanspreken. Daarin verzoekt men de verhuurder de nodige werken uit te voeren.  

De bewoner heeft immers volgens de woninghuurwet niet alleen het recht, maar ook de plicht om gebreken (zo snel mogelijk) aan de verhuurder te melden, zodat die de nodige herstellingswerken kan uitvoeren.

Als de verhuurder weigert of niet reageert, kan men deskundig advies vragen bij Wonen.  Naargelang het gegeven advies, kan men een onderzoek woonkwaliteit aanvragen.

Bij het indienen van een klacht – aanvraag woningonderzoek moet een kopie van het bewijs van aangetekende kennisgeving aan de eigenaar worden toegevoegd aan de klacht.  Deze moet minstens 14 dagen eerder verstuurd zijn om de eigenaar in de mogelijkheid te stellen om te reageren.

Indien de burger niet rechtstreeks de eigenaar wil aanspreken, dan neemt hij best contact op met de wijkpolitie die dan in hun plaats een meldingsfiche opstelt voor Wonen die dan een onderzoek opstart.

Elke klacht over woningkwaliteit of overbewoning  wordt beschouwd als een verzoek om de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring op te starten. 

Elke belanghebbende kan dit verzoek indienen: bewoner, gemeentebestuur, gewestelijk ambtenaar, OCMW, sociale (woon)organisaties, …

  • via het modelformulier van Stad Oostende,
  • via de Huurdersbond,
  • via een meldingsfiche van de wijkpolitie.

Wonen neemt na ontvangst van de ‘aanvraag naar een onderzoek woonkwaliteit’ contact op met de bewoner en maakt een afspraak voor een woningonderzoek binnen de 14 dagen.

Het besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring kan na uitvoering van de werken worden opgeheven aan de hand van een conformiteitsattest.

Volgens artikel 9 van het nieuwe integratiedecreet van 11 augustus 2013 en besluit van de Vlaamse Overheid wat de woonkwaliteitsbewaking betreft, kan het verzoek tot opheffing van het besluit waarbij een woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard is, enkel ingewilligd worden als de burgemeester ambtshalve een conformiteitsattest afgeeft aan de eigenaar ongeacht of de woning al dan niet verhuurd of te huur of ter beschikking gesteld wordt.

Wie eigenaar is, kan bij Wonen terecht voor het aanvragen van zo een conformiteitsattest.

De vergoeding voor het afleveren van een conformiteitsattest voor één zelfstandige woning bedraagt 62,50 euro (per woonentiteit!) 

Na de aanvraag, stuurt Wonen een factuur van 62,50 euro (per woonentiteit!) voor het afleveren van een conformiteitsattest.

Zodra het bedrag gestort is op de rekening van de Stad Oostende neemt de eigenaar met Wonen contact op om een controle onderzoek te plannen. Als dit onderzoek uitwijst dat de woning voldoet aan de Vlaamse Wooncode, zal het conformiteitsattest afgeleverd worden en zal het besluit tot ongeschiktverklaring en/of onbewoonbaarverklaring opgeheven worden.