Veelgestelde vragen: omgevingsvergunningen

Heb ik een vergunning nodig om ...

... mijn gevels te isoleren of te renoveren?

Werken aan de voorgevel zijn altijd vergunningsplichtig.
Enkele voorbeelden:

  • schilderen in een andere kleur dan het origineel
  • kaleien van de gevel
  • aanbrengen van spuitkurk, sierpleister, steenstrips, houten platen, ...
  • aanbrengen van isolatie

Voor werken aan de zij- of achtergevel is alleen een vergunning nodig wanneer er volume bijkomt, bijvoorbeeld door een isolatielaag.

Hou er bovendien rekening mee dat je maximaal 14 cm over de rooilijn mag komen, isolatie en bekleding inbegrepen. De rooilijn is de grens tussen het openbaar domein en het gebouw of de voortuin.

Hier vind je een voorbeelddossier dat je kan helpen met de opmaak van je aanvraag.

Let op! Als er infrastructuur (kabels, verdeeldozen, ...) van een gevel verwijderd moet worden, is het belangrijk om de eigenaar van die infrastructuur tijdig te informeren. Denk al in de ontwerpfase na over welke infrastructuur er aan de gevel hangt en welke er na de verbouwing opnieuw moet teruggeplaatst worden.

Je kunt informatie over hoe je de aanvraag moet indienen, opvragen bij de verantwoordelijke infrastructuurbeheerder.

... mijn ramen te vervangen?

Je kunt je ramen vervangen zonder vergunning wanneer er niets verandert aan de materialen, de kleur en de indeling. Voldoe je hier niet aan, dan moet je een omgevingsvergunning aanvragen.

Hier vind je een voorbeelddossier dat je kan helpen met de opmaak van je aanvraag.

... mijn woning op te delen in meerdere appartementen?

Elke verandering in het aantal wooneenheden, zoals het opsplitsen van een eengezinswoning in verschillende appartementen, vereist altijd een vergunning.

Dit is niet zomaar mogelijk; het gebouw moet aan bepaalde voorwaarden voldoen:

  • het gebouw moet een nuttige bruto-vloeroppervlakte hebben van minstens 250 m²
  • een van de woongelegenheden moet minstens een bruto-vloeroppervlakte van 80 m² bevatten
  • elke woning moet voldoen aan de voorschriften van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening
  • er moet voldaan worden aan de woningtypetoets

Voor zowel het vermeerderen als het verminderen van het aantal woongelegenheden is een vergunning vereist.
Enkele voorbeelden

  • twee appartementen in een flatgebouw samenvoegen
  • een appartement in een flatgebouw splitsen in twee appartementen
  • een zolderruimte in een flatgebouw omvormen tot studio
  • een zorgwoning maken van je woning (hiervoor volstaat een melding)

Hier vind je een voorbeelddossier dat je kan helpen met de opmaak van je aanvraag.

... een boom in mijn tuin om te hakken?

Als de boom die je wilt verwijderen aan alle voorwaarden voldoet die je via de link kunt vinden, is een vergunning niet vereist.
Bomen / hagen / kunstgras / ontbossen | Omgevingsloket (omgevingsloketvlaanderen.be)

... mijn woning of appartement te verhuren als vakantiewoning of B&B?

Omdat niet elke locatie geschikt is voor toerisme, is er niet één regel voor de hele stad. Wil je meer informatie, stuur dan een mail via het vragenformulier en vermeld het adres, de duur van de verhuring (enkel zomer, het hele jaar, ...) en het soort verhuring (vakantiewoning, B&B, ...).

Hier vind je een voorbeelddossier dat je kan helpen met de opmaak van je aanvraag tot omgevingsvergunning.

... mijn oude veranda te vervangen door een nieuwe of om een nieuwe veranda te plaatsen?

Voor het groter maken van je woning (zoals het vervangen/plaatsen van een veranda) is meestal een vergunning nodig. Wanneer de uitbouw uit minder dan 75% glas bestaat, dan heb je bovendien een architect nodig.

In uitzonderlijke gevallen kan een melding volstaan. Je leest hier wanneer deze uitbouw met een melding kan.

Let op! De stad kan strengere regels opstellen, dus vraag altijd eens na bij de dienst omgevingsvergunningen of dit ook voor jouw perceel geldt!

Hier vind je een voorbeelddossier dat je kan helpen met de opmaak van je aanvraag.

... verharding aan te leggen?

Verharding aanleggen in je voor-, zij- of achtertuin kan niet zomaar. Bovendien zijn verhardingen aan strenge regels onderworpen.

Meer over verharden en ontharden, lees op je deze pagina's: Samen ontharden - Stad Oostende

Hier vind je een voorbeelddossier dat je kan helpen met de opmaak van je aanvraag.

... zonnepanelen te leggen?

Voor het plaatsen van zonnepanelen heb je in de meeste gevallen geen omgevingsvergunning nodig. Als alle werken passen binnen de voorschriften die je hier terugvindt en voldoen aan de puntjes hieronder, dan kun je gewoon aan de slag:

  • zonnepanelen moeten geplaatst worden volgens een enkelvoudige, geometrische vorm
  • op schuine daken worden ze geïntegreerd in het dakvlak of worden ze zo dicht mogelijk tegen en evenwijdig met het dakvlak geplaatst 
  • op platte daken mag de ondersteunende constructie geen nieuw hellend dak vormen. De panelen moeten achter elkaar op het platte dak, op hun respectievelijke steunconstructies, geplaatst worden. De maximale hoogte bedraagt 1,50 m

Woon je in een erfgoedpand of een monument, dan kunnen andere regels gelden. In dit geval neem je best even contact met ons op via het vragenformulier.

... een terras aan te leggen, een tuinhuis, een afsluiting of een zwembad te plaatsen?

Heel wat kleine werkjes om en rond de woning zijn vrijgesteld van vergunning of kunnen via een melding geplaatst worden. Je vindt een overzicht van die werken op deze pagina van de Vlaamse overheid.

Let op! De stad kan strengere regels opstellen, dus vraag altijd eens na bij de dienst omgevingsvergunning of dit ook voor jouw perceel geldt!

Heb je een vergunning of een melding nodig, dan vind je hier enkele voorbeelddossiers die je kunnen helpen met de opmaak van je aanvraag.

... een winkel om te vormen naar een appartement (of omgekeerd)?

Om de functie van een gebouw of een deel van een gebouw te wijzigen, ook al voer je geen werken uit, is altijd een omgevingsvergunning nodig. De toekomstige functie moet steeds voldoen aan de voorschriften van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening.
Enkele voorbeelden:

  • je krijgt een handelsruimte niet meer verhuurd en wil hier een appartement van maken
  • je hebt een kledingwinkel, maar wil er een horecazaak in onderbrengen
  • je hebt een eengezinswoning, maar wilt in de garage een schoonheidssalon inrichten

Vraag steeds na bij de dienst omgevingsvergunningen of wat je wil doen, ook wel kan in jouw gebouw.

Hier vind je een voorbeelddossier dat je kan helpen met de opmaak van je aanvraag tot omgevingsvergunning.

Bouwvoorschriften

Ik heb mijn oog op een stuk grond of een gebouw laten vallen.

Voor elk perceel gelden regels. Wat kan en mag staat opgelijst in ruimtelijke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg, verordeningen, verkavelingen, ...

Zie je door de bomen het bos niet meer, dan kun je via het geoloket alle voorschriften per perceel opvragen.

Procedures en termijnen

Binnen welke termijn mag ik een beslissing verwachten?

Er zijn twee mogelijke procedures: de vereenvoudigde en de gewone procedure. De gemeentelijke omgevingsambtenaar beslist welke procedure er gevolgd wordt.

Aan elke procedure gaat een termijn van 30 dagen vooraf waarin onderzocht wordt of het dossier volledig en ontvankelijk is.

Na de beslissing is er nog een beroepsperiode van 30 dagen.

De vereenvoudigde procedure:

  • er wordt geen openbaar onderzoek georganiseerd
  • de doorlooptermijn is 60 dagen, vanaf de datum van volledig- en ontvankelijkheid.
  • er zijn geen verlengingen mogelijk
  • er wordt een dossierkost voor vereenvoudigde procedure aangerekend

De gewone procedure:

  • er wordt een openbaar onderzoek georganiseerd
  • de doorlooptermijn is 105 dagen, vanaf de datum van volledig- en ontvankelijkheid.
  • eenmalige verlenging van 60 dagen is mogelijk
    • als er na het eerste openbaar onderzoek wijzigingen zijn aangebracht die een tweede openbaar onderzoek of een nieuwe adviesronde vereisen
    • als de aanvraag wegenwerken omvat waarover de gemeenteraad moet beslissen
  • er wordt een dossierkost voor gewone procedure en een kost voor het voeren van het openbaar onderzoek aangerekend

Volg je dossier op via www.omgevingsloketvlaanderen.be

Wat na ontvangst van mijn vergunning?

Nadat je van de stad je vergunning hebt gekregen, zijn er nog enkele zaken die je niet mag vergeten.

  1. De beslissing aanplakken
    • je ontvangt een gele affiche per post. Hierbij krijg je ook een handleiding met hoe je de affiche dient aan te plakken
    • Vergeet zeker de start- en einddatum niet in te vullen
  2. De aanplakking melden op het omgevingsloket
    • Meld je aan bij www.omgevingsloketvlaanderen.be 
    • Kies de taak "melden van de aanplakking"
    • Voeg minstens twee foto's toe: een close-up van de ingevulde affiche en een overzichtsfoto van op enkele meters afstand
  3. Start en einde van de werken melden
    Je mag starten met de werken 36 dagen nadat je de beslissing hebt uitgehangen, tenzij iemand beroep heeft aangetekend.
    Om de start of het einde van de werken of het gebruik te melden volg je deze stappen:

Opgelet! Een vergunning vervalt als je niet binnen de twee jaar met de werken bent gestart.
Eens gestart moet alles binnen de drie jaar wind- en waterdicht zijn.

Openbare onderzoeken en bekendmakingen van vergunningen

Wanneer wordt er een openbaar onderzoek georganiseerd?

Wanneer een aanvraag afwijkt van de regels die op dat perceel gelden, dan zal het dossier via de "gewone procedure" verlopen en is een openbaar onderzoek verplicht. Na onderzoek van de volledigheid en de ontvankelijkheid beslist de gemeentelijke omgevingsambtenaar welke procedure er gevolgd zal worden.

Bij een openbaar onderzoek krijgen alle aanpalende buren een aangetekende brief en wordt er een affiche aangeplakt op de plaats waar de werken gepland zijn.

Ik ben een buur / een buurtbewoner en wil het dossier inkijken.

Iedereen kan een dossier inkijken tijdens een openbaar onderzoek (looptijd 30 dagen) en tijdens een bekendmaking van de beslissing (looptijd 30 dagen). Je hoeft je daarvoor niet te verplaatsen. Alles is digitaal beschikbaar.

Alle informatie over inzagemogelijkheden en -rechten vind je op deze pagina: Openbare onderzoeken en inzage dossiers - Stad Oostende

Informatie en advies

Ik wens informatie over de vergunde toestand van een pand.

Voordat je vastgoed aankoopt, is het belangrijk om te weten wat de "officiële" toestand van het pand is.

  • Koop je een meergezinswoning die eigenlijk een eengezinswoning blijkt te zijn?
  • Misschien is de hele voortuin verhard zonder vergunning?
  • Is die kleine studio in de zolder wel degelijk vergund?

Op dit soort vragen krijg je een antwoord bij de dienst Omgevingsvergunningen. Vul hiervoor het vragenformulier in.

Mochten we de toestand niet kunnen achterhalen door middel van bouwdossiers, dan is een grondiger onderzoek nodig. Dat voeren we enkel op aanvraag en tegen betaling. Je kunt het hier aanvragen.

Opgelet! Wanneer je een pand koopt waar een bouwmisdrijf op rust, dan wordt het jouw verantwoordelijkheid om de problemen op te lossen. Informeer je dus goed van tevoren!

Ik zoek de plannen van mijn woning.

Het archief van historische bouwvergunning is groot, maar eindig. Het stadhuis van Oostende werd in 1940 gebombardeerd waardoor alle dossiers van voor dit jaar verloren zijn gegaan. Dateert je pand dus van voor die tijd, dan is de kans klein dat we je nog aan de originele bouwplannen kunnen helpen. Voor Zandvoorde zijn de meeste plannen beschikbaar vanaf het bouwjaar 1970. Voor Stene zijn plannen beschikbaar vanaf het jaar +- 1900.

Wil je inzage of een kopie, dan vind je alle info op deze pagina: Openbare onderzoeken en inzage dossiers - Stad Oostende

Heb ik altijd een architect nodig?

Voor zaken die invloed hebben op de stabiliteit van een gebouw of om een nieuw gebouw te plaatsen is altijd een architect vereist. De architect neemt alle administratieve taken voor zijn rekening.

In veel gevallen kun je ook werken uitvoeren zonder architect. Het gaat dan meestal over kleine werken zoals het bouwen van een houten tuinhuis, het renoveren van de gevel of het aanleggen van een oprit.

Hier vind je een lijst met alle werken waarvoor GEEN architect vereist is. De tekst is nogal technisch, dus mocht je vragen hebben, vul dan het vragenformulier in en we helpen je graag verder.

Hoe vind ik een architect?

De snelste en meest eenvoudige manier is via het internet. De meeste architecten beschikken over een website waar zij zich profileren en referenties presenteren. Deze brochure van de orde van architecten legt je het hele proces van naaldje tot draadje uit.

informatiebrochure de architect tekenend voor uw toekomst -- orde van architecten - vlaamse raad.pdf6,2 Mb(pdf)

JOUW STAD. JOUW VRAGEN. JOUW BEZORGDHEDEN. JOUW REACTIES.
Kom hier met al je vragen, en zelfs om eens te klagen. Maar ben je echt content, geef dan een compliment bereikbaar van maandag tot en met zaterdag van 8 tot 19 uur.